陽(yáng)臺(tái)

「主建物」與「附屬建物」分開(kāi)計(jì)價(jià)，對(duì)於總價(jià)影響有限

【MyGonews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】?jī)?nèi)政部2010年4月18日重申預(yù)售屋之主建物、附屬建物與公共設(shè)施分開(kāi)計(jì)價(jià)政策將如期實(shí)施。有媒體認(rèn)為「附屬建物與公共設(shè)施分開(kāi)計(jì)價(jià)」將會(huì)使得房屋總價(jià)降低，不過(guò)，建商私下表示：「不會(huì)影響總價(jià)」，因?yàn)?，建商?huì)把主建物的價(jià)格「酌予提高」，所以，儘管依照內(nèi)政部的規(guī)定採(cǎi)取「主建物」與「附屬建物」分開(kāi)計(jì)價(jià)，對(duì)於總價(jià)影響有限。

為保障消費(fèi)者權(quán)益，內(nèi)政部自2011年5月1日起，將實(shí)施預(yù)售屋買(mǎi)賣(mài)定型化契約新制，要求房產(chǎn)業(yè)者應(yīng)分別列明主建物、附屬建物與公共設(shè)施的面積及售價(jià)。建商公會(huì)與代銷(xiāo)公會(huì)都表示，會(huì)遵守政府政策，且都已向會(huì)員宣導(dǎo)。

有人誤解分開(kāi)計(jì)價(jià)就會(huì)讓建物總價(jià)降低，不過(guò)，信義房屋表示，內(nèi)政部尚未統(tǒng)一定價(jià)方式，未來(lái)可能出現(xiàn)均價(jià)統(tǒng)一，或是主建物開(kāi)高價(jià)的狀況。但不論何種計(jì)價(jià)方式，購(gòu)屋者所需負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)，短期內(nèi)看來(lái)並無(wú)調(diào)降的空間。

舉例來(lái)說(shuō)：

(1) 臺(tái)北市文山區(qū)1戶(hù)坪數(shù)權(quán)狀66坪的住宅，含一個(gè)11坪坡道式平面車(chē)位(車(chē)位單獨(dú)銷(xiāo)售價(jià)格是240萬(wàn)元)，銷(xiāo)售總價(jià)2700萬(wàn)元，看起來(lái)是每坪?jiǎn)蝺r(jià)40.9萬(wàn)元(4700÷66＝40.9)。

(2) 但是，目前實(shí)際算法是「房屋總價(jià)2700萬(wàn)元，先減掉240萬(wàn)元車(chē)位價(jià)格，再除以66坪權(quán)狀坪數(shù)減掉11坪車(chē)位坪數(shù)，價(jià)格計(jì)算等於是(2700-240)÷(66-11)＝2460÷55＝44.73，實(shí)際室內(nèi)坪數(shù)每坪銷(xiāo)售單價(jià)是44.73萬(wàn)元，而不是表價(jià)上看到的40.9萬(wàn)元。

但是，改成「附屬建物與公共設(shè)施分開(kāi)計(jì)價(jià)」之後，

(3) 上述個(gè)案的權(quán)狀裡，扣掉11坪停車(chē)位，還有8.8坪的「附屬建物與公共設(shè)施」面積，這部分若以1/3價(jià)格計(jì)算，等於是用44.73萬(wàn)元的1/3價(jià)，每坪14.9萬(wàn)元(44.73÷3＝14.91)計(jì)算「附屬建物與公共設(shè)施」。

(4) 所以，附屬建物的總價(jià)應(yīng)該是131萬(wàn)元(14.9×8.8＝131.21)，再以每坪44.73萬(wàn)元計(jì)算室內(nèi)坪數(shù)46.2坪(55坪室內(nèi)面積－8.8坪附屬建物與公共設(shè)施)，房屋總價(jià)是2066萬(wàn)元(44.73×46.2=2066.526)，加上131萬(wàn)的附屬建物與公共設(shè)施，以及240萬(wàn)元的車(chē)位，所以這戶(hù)房屋的總價(jià)會(huì)是2437萬(wàn)元(2066+131+240)，比原來(lái)的2700萬(wàn)元，便宜10％。
房市

陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、雨遮以後都要分開(kāi)計(jì)價(jià)



(5) 結(jié)果，用2437萬(wàn)元去計(jì)算66坪的權(quán)狀，每坪銷(xiāo)售價(jià)格剩下36.92萬(wàn)元。

上述的算法是「最理想的狀態(tài)」。不過(guò)，建商絕對(duì)不會(huì)這麼計(jì)算，這個(gè)時(shí)候的室內(nèi)價(jià)格計(jì)算方式，就會(huì)改成：

(1) 原來(lái)準(zhǔn)備要賣(mài)出的2700萬(wàn)元，扣掉240萬(wàn)元車(chē)位的價(jià)格，扣掉131萬(wàn)元附屬建物與公共設(shè)施，房屋總價(jià)剩下2329萬(wàn)元(2700-240-131=2329)。

(2) 用這2329萬(wàn)元去除以實(shí)際室內(nèi)46.2坪權(quán)狀面積(不含公共設(shè)施)，每坪的銷(xiāo)售單價(jià)就變成50萬(wàn)元。

(3) 用每坪50萬(wàn)元計(jì)算室內(nèi)46.2坪面積，等於2310萬(wàn)元，加上車(chē)位的240萬(wàn)元，加上附屬建物131萬(wàn)元，總價(jià)是2681萬(wàn)元，與2700萬(wàn)元差距19萬(wàn)元，建商價(jià)格再調(diào)整一下，還是賣(mài)2700萬(wàn)。

最後的結(jié)論是，這戶(hù)房屋的總價(jià)還是要賣(mài)你2700萬(wàn)元，只是把價(jià)格更透明的告訴你，室內(nèi)1坪是50萬(wàn)元。